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A股中報預(yù)告大幅盈利的公司，其中增長最迅速的是深物業(yè)A，凈利潤增長幅度5757.00%，半年報凈利潤高達29,700萬元。為什么增長這么迅速呢？
小展查看了一季報“公司報告期實現(xiàn)營業(yè)收入為1,038,683,462.42元，比上年同期增加429.73%，主要原因為：公司前海港灣花園項目報告期部分實現(xiàn)結(jié)算，報告期項目合計結(jié)算面積同比增加使得房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增加所致”。
地產(chǎn)公司的收入確認(rèn)時間一般以商品房結(jié)算，交付客戶為時點確認(rèn)收入。一般來說交付的時候，就會有大量住房交付，但是銷售的時候是一套一套銷售的。這樣造成一個結(jié)果就是，很長時間沒有收入，一有收入就是大額的利潤。
怎么辦呢？
小展意向天開的想，既然現(xiàn)在是交付房屋確認(rèn)收入，那能不能在收到全額房款的時候就預(yù)估成本確認(rèn)收入呢？畢竟都已經(jīng)收到錢了，客戶退房概率極低。
我們看一下一般準(zhǔn)則關(guān)于收入確認(rèn)的原則：
銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：
（一）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；
（二）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；
（三）收入的金額能夠可靠地計量；
（四）相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；
（五）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。
第一點，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方，房屋價格漲跌都由買房人承擔(dān)。符合第一點
第二點，其實只是在建房子，但是沒有享有管理權(quán)，最終管理權(quán)還是在業(yè)主。
第三點，收入的金額能夠可靠地計量，第四點相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)。已經(jīng)全款收到錢了，收入金額可以靠確認(rèn)，經(jīng)濟利益已經(jīng)流入。
第五點，相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。一般房地產(chǎn)公司都簽的總包合同，在項目施工的初期可以預(yù)算出一個成本。工程施工企業(yè)也是根據(jù)成本預(yù)算確認(rèn)收入和成本的，那么房地產(chǎn)企業(yè)更可以了。
這么說是不是可以收到全款即確認(rèn)收入？
有人會說，這個商品沒有完成，還有可能爛尾，不能確認(rèn)??？
那能不能這樣，反正建造公司也是專業(yè)化的建筑公司，建造完成與否與開發(fā)商相關(guān)的只有資金。那么只要開發(fā)商按照剩余開發(fā)需要的資金存一個銀行賬戶。是不是就可以保證項目的完工？
當(dāng)然這有些問題，但是一次性確認(rèn)這么多收入是不是有點不合理？至少按照完工百分比法確認(rèn)吧？
其實現(xiàn)在房地產(chǎn)公司也可以把銷售收入提前確認(rèn)，只要把項目公司賣給其他公司就可以了。一個銷售額10億元的項目已經(jīng)銷售完畢，只需要繼續(xù)建設(shè)就可以了。后續(xù)建設(shè)成本是很容易估計的，比如說合同2億元，那么我給其他企業(yè)2.5億元。這樣就可以了，后續(xù)這個企業(yè)自己負(fù)責(zé)吧！
兩方都獲利，一方可以當(dāng)即確認(rèn)利潤，另一方先拿到了錢，以后按照合同支付工程款，穩(wěn)賺一筆錢。這個交易具有商業(yè)實質(zhì)，雙贏?。?/p>
利潤調(diào)節(jié)相當(dāng)隨意??！而且在現(xiàn)行制度下也很合理??！我們來看看誰會這樣操作？等到那時，你們再看我說的按照收到全額房款確認(rèn)收入是不是有點合理性。
